Способ управления многоквартирным домом зависит от состава собственников, владеющих жилыми помещениями в этом доме. Если все жилые помещения многоквартирного дома находятся в собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования, порядок управления этим домом устанавливается соответственно Правительством РФ, органом субъекта РФ либо органом муниципального образования. При этом общим правилом является проведение открытого конкурса и последующее заключение договора с управляющей организацией, выигравшей конкурс, а в случае признания конкурса несостоявшимся — заключение договора без конкурса.
Если жилые помещения в многоквартирном доме принадлежат более чем одному собственнику, именно общее собрание собственников вправе выбрать один из перечисленных в ЖК способов управления домом, а также в любое время своим решением изменить этот способ.
Собственники жилых помещений в многоквартирном доме могут управлять домом самостоятельно. Органом управления в этом случае будет общее собрание собственников, порядок проведения и полномочия которого определяются ст. 44—48 ЖК. На основании решения общего собрания собственники (все или большинство), выступая в качестве одной стороны, заключают с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, договоры на оказание услуг по содержанию дома, ремонту общего имущества. А договоры по предоставлению коммунальных услуг каждый собственник заключает с уполномоченными организациями от своего имени.
Собрание собственников может уполномочить одного из них либо иное лицо по доверенности, оформленной в письменной форме, на представление интересов всех или большинства собственников в отношениях с третьими лицами.
Для управления многоквартирным домом могут быть созданы товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив. Порядок создания, деятельности и полномочия этих некоммерческих организаций регулируются ГК, Законом о некоммерческих организациях и специальными нормами ЖК.
Также многоквартирным домом может управлять управляющая организация, договор с которой может быть заключен «добровольно» — по инициативе собственников (на одной стороне будут выступать все или большинство собственников), по инициативе товарищества или кооператива (в лице их органов управления), либо «принудительно» — по инициативе органа местного самоуправления, если собственники жилья в установленный законом срок не приняли решение о выборе способа управления домом, либо принятое ими решение не было реализовано.
Статья 18 Закона о ЖК РФ обязала органы местного самоуправления проводить открытый конкурс по выбору управляющей компании для тех домов, собственники помещений в которых в течение одного года со дня вступления в силу ЖК не выбрали способ управления домом либо принятое решение не реализовали. При неисполнении органом местного самоуправления своих обязанностей по проведению открытого конкурса по отбору управляющей компании любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе в судебном порядке потребовать от органа местного самоуправления выбрать управляющую компанию путем проведения открытого конкурса в порядке, установленном Правительством РФ. В случае выбора управляющей компании органом местного самоуправления у собственников помещений в многоквартирном доме, у ТСЖ жилищного или иного кооператива возникает обязанность заключить договор с ней в порядке, предусмотренном ст. 445 ГК.
Для заключения договора управления многоквартирным домом установлены следующие правила: письменная форма договора путем составления единого документа, срок управления от одного года до пяти лет и существенные условия (адрес дома, состав общего имущества, перечень работ, услуг и порядок изменения этого перечня, порядок определения цены договора, размера платы за содержание, ремонт и коммунальные услуги, а также порядок внесения этой платы, порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору).
Условия заключенного договора являются обязательными для всех собственников жилых помещений в этом доме. Если стороны не заявляют о прекращении договора по окончании срока его действия, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.
Правила разд. 8 ЖК, регулирующие порядок управления многоквартирным домом, распространяются также на отношения, возникшие из договоров, заключенных до введения в действие Ж К.
Закон обязывает органы местного самоуправления обеспечивать равные условия для деятельности всех управляющих организаций независимо от их организационно-правовых форм, содействовать повышению квалификации лиц, управляющих домами, предоставлять гражданам информацию об управляющих организациях, тарифах и ценах на услуги, перечне и качестве работ.
Органам местного самоуправления предоставлено право выделять средства из своего бюджета на капитальный ремонт многоквартирных домов.
Меню сайта