Понятие, порядок создания, а также права и обязанности товарищества собственников жилья определяются нормами ГК, Законом о некоммерческих организациях, разделом 6 ЖК, а также уставом товарищества. Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (далее — Закон о ТСЖ), ранее регулировавший данные вопросы, утратил юридическую силу с 1 марта 2005 г.
Товарищество собственников жилья является юридическим лицом, имея все его признаки, а именно:
- обладает на праве собственности обособленным имуществом (ст. 151 ЖК);
- имеет иерархичную структуру органов управления (ст. 144—150 ЖК);
- от своего имени приобретает и осуществляет имущественные и личные неимущественные права и принимает на себя обязанности (ст. 137-138 ЖК);
- отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом и не отвечает по обязательствам своих членов. Члены товарищества собственников жилья также не отвечают по обязательствам организации, за исключением случаев, предусмотренных в п. 3 ст. 56 ГК (ч. 6 ст. 135 ЖК);
- может быть истцом и ответчиком в суде.
Товарищество собственников жилья должно иметь свое наименование, содержащее в обязательном порядке указание на его организационно-правовую форму и характер деятельности, а также печать с наименованием организации, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты (например, индивидуальный номер налогоплательщика, классификационные коды и др.).
Кроме того, ч. 1 ст. 48 ГК обязывает товарищество иметь самостоятельный баланс или смету. Единственным учредительным документом для данной разновидности организаций является устав. Он принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме большинством голосов от их общего числа.
Принятие решения о создании товарищества собственников жилья также отнесено к компетенции общего собрания. При этом в соответствии с ч. 1 ст. 136 ЖК такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений, обладающие более чем половиной голосов от общего числа голосов собственников помещений. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещений, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Законодатель в ст. 139 ЖК предусмотрел возможность создания товарищества собственников жилья и в строящихся многоквартирных домах. В этой ситуации решение о создании товарищества принимается на общем собрании лиц, которым будет принадлежать право собственности на жилые помещения в таких домах.
Часть 1 ст. 136 ЖК сформулировала важный принцип, действующий при создании товарищества: собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Прежнее законодательство, напротив, допускало возможность создания нескольких товариществ в одном многоквартирном доме (см., например, п. 2 ст. 5 Закона о ТСЖ).
В соответствии с ч. 2 ст. 136 ЖК товарищество может быть создано при объединении как нескольких многоквартирных домов, так и нескольких близко расположенных жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, либо дачных домов. При этом законодатель не ограничил верхний предел размера комплекса недвижимого имущества, который может образоваться в результате такого объединения.
Для приобретения статуса юридического лица товарищество должно быть зарегистрировано в установленном законодательством порядке (ч. 5 ст. 135 ЖК). Уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственную регистрацию товариществ собственников жилья, является Федеральная налоговая служба РФ.
В соответствии с ч. 2 ст. 291 ГК и ч. 1 ст. 135 ЖК товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, т.е. организацией, не имеющей в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли и не распределяющей полученную прибыль между своими участниками. Данная организация создается для реализации следующих целей (ч. 1 ст. 135 ЖК):
- совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме;
- обеспечения эксплуатации этого комплекса;
- владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Как все некоммерческие организации, товарищество наделено специальной правоспособностью, т.е. оно обладает только теми гражданскими правами и несет только те обязанности, которые соответствуют целям его создания и деятельности, закрепленным в уставе в соответствии с ч. 1 ст. 135 ЖК.
Сделка, совершенная товариществом без учета его специальной правоспособности согласно ст. 173 ГК является оспоримой и может быть признана судом недействительной по иску самого товарищества, члена товарищества или государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за его деятельностью, если будет доказано, что другая сторона в сделке знала или должна была знать о ее незаконности.
Права товарищества собственников жилья в общем виде перечислены в ст. 137 ЖК. Однако данный перечень не является исчерпывающим, поскольку уставом организации могут быть предусмотрены и иные правомочия при условии их соответствия целям создания и деятельности товарищества.
При осуществлении своих прав товарищество не должно нарушать установленные законом или учредительным документом права собственников жилых помещений, а при реализации прав, указанных в ч. 2 ст. 137 ЖК, должны учитываться и законные интересы последних.
Законодатель в ч. 3 ст. 137 ЖК особо выделил право товарищества на обращение в суд с целью понуждения недобросовестных собственников помещений к участию в общих расходах на содержание общего имущества. При этом, если в результате неисполнения собственником помещения своих обязанностей товариществу причинены убытки, последнее вправе требовать их возмещения в судебном порядке.
Статья 138 ЖК содержит перечень обязанностей товарищества собственников жилья, которые возложены на него по закону. Указанный перечень также не является исчерпывающим и может быть расширен уставом товарищества в соответствии с целями создания и деятельности последнего.
Товарищество собственников жилья может быть реорганизовано в порядке и по основаниям, установленным ст. 57—60 ГК. В соответствии с данными нормами реорганизация может осуществляться в следующих формах:
- слияние нескольких товариществ в одно;
- присоединение одного или нескольких товариществ к другому;
- разделение товарищества на несколько новых;
- выделение из товарищества одного или нескольких товариществ;
- преобразование товарищества из одной организационно-правовой формы в другую.
При этом законодатель определил единственно возможный вариант преобразования товарищества. Оно может быть преобразовано лишь в жилищный кооператив или ЖСК по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Реорганизация товарищества, в какой бы форме она ни осуществлялась, влечет за собой переход прав и обязанностей реорганизуемого юридического лица к одному или нескольким новым организациям в порядке правопреемства.
Ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется в порядке и по основаниям, предусмотренным ст. 61—65 ГК. Она может осуществляться как в добровольном порядке (по решению общего собрания членов товарищества, принятому не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества), так и в принудительном порядке (по решению суда, принятому в соответствии с п. 2 ст. 61 ГК).
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества в случае, если его члены не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений (ч. 2 ст. 141 ЖК).
Ликвидация товарищества, в отличие от реорганизации, не влечет перехода его прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам (ст. 61 ГК).
Процедура ликвидации считается завершенной, а товарищество — прекратившим существование после внесения записи об этом в Единый государственный реестр юридических лиц.
Доверьте решение своих проблем профессионалам!
Более подробную информацию можно получить в разделах сайта:
Меню сайта