Правовое положение членов жилищных кооперативов, т.е. их права и обязанности, определяется нормами ГК о потребительских кооперативах, гл. 12 ЖК, а также уставом кооператива.

Гражданин или юридическое лицо признаются членами жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (ч. 2 ст. 121 ЖК).

Членство в жилищном кооперативе порождает две разновидности прав: имущественные и личные неимущественные права членов кооператива.

К основным имущественным правам члена кооператива относятся права владения, пользования и в установленных законодательством пределах права распоряжения жилым помещением. Жилое помещение предоставляется в пользование гражданину или юридическому лицу на основании решения общего собрания членов кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.

Юридическим фактом, с которым законодатель связывает возможность осуществления основных правомочий в отношении жилого помещения, является членство в жилищном кооперативе. В соответствии с ч. 1 ст. 133 ЖК прекращение членства в кооперативе до момента выплаты в полном размере паевого взноса является основанием для утраты этим лицом права владения, пользования и распоряжения занимаемым жилым помещением. Такое лицо (а также проживающие совместно с ним члены его семьи) обязано освободить занимаемое жилое помещение в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения об его исключении из жилищного кооператива.

При отказе бывшего члена жилищного кооператива освободить жилое помещение он может быть принудительно выселен. При этом выселение осуществляется только в судебном порядке, т.е. путем предъявления жилищным кооперативом искового заявления о выселении бывшего члена жилищного кооператива без предоставления другого жилого помещения. Самоуправные действия должностных лиц жилищного кооператива по выселению не допустимы.

К числу распорядительных полномочий, которыми обладает член жилищного кооператива, относится право сдачи жилого помещения или части жилого помещения внаем. Однако возможность реализации данного правомочия членом кооператива, не выплатившим паевой взнос в полном размере, ограничена жилищным законодательством, а именно, сдача внаем жилого помещения в таком случае допускается лишь при наличии следующих условий:

- письменного согласия членов семьи, проживающих совместно с членом жилищного кооператива;

- письменного согласия правления жилищного кооператива;

- если в результате сдачи внаем помещения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы;

- лицо, вселяющееся в жилое помещение, либо лицо, проживающее в нем, не страдает одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в установленном Правительством РФ перечне. Помимо права сдачи жилого помещения внаем за плату, член жилищного кооператива имеет право разрешить проживание в жилом помещении, находящемся в его пользовании, временным жильцам на безвозмездной основе (ст. 680 ГК и ст. 126 ЖК).

Вселение временных жильцов возможно при соблюдении нескольких установленных в законодательстве условий:

- взаимное согласие члена кооператива и проживающих совместно с ним членов его семьи;

- предварительное уведомление правления жилищного кооператива;

- после вселения временных жильцов общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит не менее учетной нормы;

- проживание временных жильцов должно носить безвозмездный характер;

- срок проживания временных жильцов не должен превышать шести месяцев.

Иная правовая ситуация возникает, если член жилищного кооператива выплатил паевой взнос в полном размере. В соответствии с ч. 1 ст. 129 ЖК такое лицо приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме и уже не может быть лишено прав владения, пользования и распоряжения жилым помещением в связи с прекращением его членства в жилищном кооперативе.

В такой ситуации владение, пользование и распоряжение жилым помещением осуществляется на ином основании — праве собственности, не зависящем от отношений членства в жилищном кооперативе. Собственник по своему усмотрению вправе совершать в отношении жилого помещения любые распорядительные действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе сдавать его внаем без предварительного согласия правления жилищного кооператива.

Кроме того, возникновение права собственности на жилое помещение является основанием для обладания долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 2 ст. 129 ЖК в случае если хотя бы один член жилищного кооператива выплатил в полном размере пай и стал собственником занимаемого им жилого помещения, в отношении имущества многоквартирного дома, не являющегося частями квартир, возникает режим общей собственности. Механизм регулирования отношений общей собственности предусмотрен гл. 6 ЖК. До того момента, пока ни один из членов жилищного кооператива не выплатил в полном размере паевой взнос, обладателем права собственности на имущество многоквартирного дома является сам жилищный кооператив.

К имущественным правам члена жилищного кооператива относится также право на пай. Под паем понимается та часть паевого взноса, которая внесена членом жилищного кооператива на определенную дату.

Законодатель допускает множественность лиц на стороне обладателя пая, при этом право в отношении пая может принадлежать как нескольким гражданам (например, пай принадлежит обоим супругам, если выплата пая производилась в течение совместного проживания ими в зарегистрированном браке), так и нескольким юридическим лицам.

При исключении гражданина или юридического лица из жилищного кооператива последний обязан вернуть бывшему члену сумму его пая в сроки и на условиях, которые предусмотрены уставом кооператива. Однако, в любом случае, срок такой выплаты не может превышать Двух месяцев (ст. 132 ЖК). Указанное правило действует только до того момента, пока член жилищного кооператива не выплатит пай в полном размере.

Таким образом, объем указанных имущественных прав члена жилищного кооператива находится в зависимости от того, выплатил ли он свой паевой взнос в полном объеме или нет.

Часть 5 ст. 116 ГК предусматривает еще одно имущественное право членов жилищного кооператива. Указанные лица имеют право на часть прибыли, полученной жилищным кооперативом от предпринимательской деятельности, осуществляемой в соответствии с законом и уставом (например, в соответствии с ч. 2 ст. 128 ЖК жилищный кооператив вправе сдавать внаем за плату освободившиеся жилые помещения, которые находились во владении членов кооператива, вышедших или исключенных из жилищного кооператива, до приема в кооператив новых членов). Такая прибыль подлежит распределению между членами кооператива пропорционально их долям.

К личным неимущественным правам, которые возникают у членов жилищного кооператива, относятся права, связанные с участием данных лиц в управлении кооперативом, в том числе: право на участие в общем собрании жилищного кооператива, право голосовать на общем собрании, право избирать должностных лиц жилищного кооператива и быть избранными должностными лицами и др.

К числу обязанностей члена жилищного кооператива относятся: выплата паевого взноса в порядке и на условиях, определенных уставом жилищного кооператива (ч. 1 ст. 125 ЖК); в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрытие образовавшихся убытков путем внесения дополнительных взносов (п. 1 ч. 4 ст. 116 ГК);

солидарное несение субсидиарной ответственности по обязательствам жилищного кооператива в пределах невнесенной части дополнительного взноса (п. 2 ч. 4 ст. 116 ГК); иные обязанности, предусмотренные уставом жилищного кооператива.

Членство в жилищном кооперативе прекращается при наступлении определенных в законе юридических фактов. Статья 130 ЖК, в отличие от ст. 123 ЖК РСФСР, устанавливает исчерпывающий перечень оснований прекращения членства в жилищном кооперативе:

- выход члена кооператива;

- исключение члена кооператива;

- ликвидация юридического лица, являющегося членом кооператива;

- ликвидация жилищного кооператива;

- смерть гражданина, являющегося членом жилищного кооператива.

В случае если устав жилищного кооператива будет содержать основания исключения члена кооператива, отличающееся от оснований, предусмотренных ст. 130 ЖК, то такие положения устава следует рассматривать как противоречащие императивной норме закона и, как следствие, не подлежащие применению. В случае смерти члена жилищного кооператива его наследники приобретают не только право на пай, но и преимущественное право быть принятыми в члены соответствующего кооператива. Вопрос о праве вступления в члены потребительского кооператива в случае наследования пая урегулирован ст. 1177 ГК и ст. 131 ЖК, которыми устанавливается очередность лиц при вступлении в члены жилищного кооператива. Всего установлено четыре очереди, в соответствии с которыми происходит приобретение права на вступление в члены кооператива. При этом действует следующий принцип: наследники каждой последующей очереди наследуют, если отсутствуют наследники предшествующих очередей.

Доверьте решение своих проблем профессионалам!

Более подробную информацию можно получить в разделах сайта: