Правовое положение членов товарищества собственников жилья в общем виде определяется нормами ГК и ЖК, более детальное регулирование прав и обязанностей членов данной организации осуществляется в ее учредительном документе — уставе.
В соответствии со ст. 143 ЖК для приобретения статуса члена товарищества собственников жилья необходимо наличие двух оснований.
Во-первых, право быть членом товарищества предоставлено лишь собственнику жилого помещения в многоквартирном доме. При этом в качестве собственника могут выступать как физические лица (граждане, иностранные граждане, лица без гражданства), так и юридические лица (российские и иностранные) и публичные образования (РФ, субъекты РФ, муниципальные образования). Исключение из данного правила предусмотрено ст. 139 ЖК, в соответствии с которой в качестве члена товарищества может выступать лицо, которому будет принадлежать право собственности на помещение в строящемся многоквартирном доме.
Во-вторых, членство в товариществе у собственника возникает на основании его заявления о вступлении в организацию. Данное правило соответствует ст. 30 Конституции РФ, предусматривающей, что каждый имеет право, а не обязанность на объединение. Никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем. Однако, в любом случае, собственники жилых помещений, отказавшиеся от вступления в товарищество собственников жилья, не освобождаются от участия в расходах, связанных с содержанием и эксплуатацией общего имущества в многоквартирном доме. В свою очередь и товарищество не вправе каким-либо образом нарушать или ограничивать права таких собственников в отношении общего имущества.
Членство в товариществе как особое правовое состояние является основанием для возникновения у собственника жилого помещения определенной совокупности прав и обязанностей. При этом приобретение статуса члена товарищества не дает собственнику жилого помещения дополнительных имущественных прав. Основанием всех имущественных прав данного лица в отношении жилого помещения служит титул собственника. Такой собственник приобретает и личные неимущественные права, к которым относится, в частности, право на участие в общих собраниях членов товарищества, право на голос, право на получение информации о деятельности товарищества и другие права, предусмотренные законодательством и уставом товарищества. В число обязанностей члена товарищества входит:
- соблюдение норм действующего законодательства, а также положений устава товарищества;
- своевременное внесение обязательных платежей и взносов, установленных общим собранием членов товарищества (п. 4 ч. 2 ст. 145 ЖК);
- иные обязанности, предусмотренные уставом организации.
Прекращение членства в товариществе собственников жилья происходит в связи с отпадением любого из двух оснований его приобретения с момента:
- прекращения права собственности на жилое помещение;
- подачи заявления о выходе из членов товарищества. Согласно ч. 1 ст. 53 ГК юридическое лицо, в том числе и товарищество собственников жилья, приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.
ЖК предусматривает следующие органы управления товариществом: общее собрание членов товарищества, правление товарищества и председатель правления.
Высшим органом управления является общее собрание членов товарищества собственников жилья. Законодатель не определяет порядок проведения общего собрания членов товарищества, а также не дает полного перечня лиц, по инициативе которых оно может быть созвано и проведено. В соответствии с ч. 1 ст. 145 ЖК данные вопросы должны быть определены уставом организации.
ЖК предусматривает перечень вопросов, которые компетентно решать общее собрание членов товарищества, однако данный перечень не является исчерпывающим, он может быть расширен как законодательно, так и уставом товарищества. При решении вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания, собрание считается правомочным по общему правилу, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей. Решения принимаются простым большинством голосов присутствующих на собрании членов товарищества. Однако из этого правила есть исключение: 2/3 голосов членов товарищества принимаются решения по вопросам о:
- реорганизации и ликвидации товарищества;
- получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
- расширении перечня направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
- cдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме.
При этом необходимо учитывать положения ст. 44 ЖК, а именно то, что вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания собственников, не могут быть решены товариществом собственников жилья в отсутствие собственников жилых помещений, не являющихся членами товарищества.
Исполнительным органом товарищества собственников жилья является правление. Оно избирается из числа членов товарищества решением общего собрания, принятым простым большинством голосов. Срок полномочий правления не должен превышать двух лет, считая с даты избрания.
Правление осуществляет текущее руководство деятельностью товарищества и вправе принимать решения по всем вопросам, связанным с выполнением этой функции, за исключением вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья. При этом любой вопрос, отнесенный к компетенции правления, может быть решен общим собранием товарищества собственников жилья (ч. 4 ст. 145 ЖК).
Обязанности правления перечислены в ст. 148 ЖК, кроме того, они могут быть дополнены уставом товарищества.
Председатель правления избирается либо правлением товарищества, либо общим собранием членов товарищества собственников жилья. Компетенция председателя правления определяется ст. 149 ЖК, а также уставом и другими внутренними документами товарищества. В частности, он вправе действовать без доверенности от имени товарищества, давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, совершать сделки, которые не подлежат обязательному одобрению со стороны правления или общего собрания членов товарищества в соответствии с законом или уставом.
На основании ст. 150 ЖК общим собранием членов товарищества избирается ревизионная комиссия (ревизор). В состав ревизионной комиссии не могут входить члены правления товарищества. Это ограничение обусловлено осуществлением ревизионной комиссией функции контроля за финансовой деятельностью правления товарищества и его председателя. Ревизионная комиссия (ревизор) отчитывается о своей деятельности перед общим собранием.
Доверьте решение своих проблем профессионалам!
Более подробную информацию можно получить в разделах сайта:
Меню сайта