ГК устанавливает определенные требования к форме договора продажи недвижимости ввиду особой значимости, непотребляемости и других характеристик предмета договора. Эти требования заключаются в том, что договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ч. 2 ст. 434, ч. 1 ст. 550 ГК). При этом несоблюдение простой письменной формы договора купли-продажи влечет его недействительность.
Часть 1 ст. 551 ГК предписывает обязательность государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. Государственную регистрацию понимают как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, изменения (ограничения или обременения), перехода или прекращения права на недвижимое имущество в соответствии с действующим законодательством. ГК, однако, не устанавливает требование по регистрации самого договора. Договор вступает в силу для сторон с момента его подписания. В соответствии с п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»» даже в том случае, если субъект РФ издает закон или иной акт об обязательной регистрации самого договора, такой акт применяться не будет как противоречащий ГК.
Регистрация прав осуществляется в едином государственном реестре. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов (ст. 12 Закона о регистрации прав на недвижимость). В соответствии со ст. 13 этого закона порядок проведения государственной регистрации прав заключается в следующем:
- прием документов, необходимых для регистрации прав, регистрация документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;
- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество;
- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Значение государственной регистрации заключается в том, что после регистрации перехода права собственности на недвижимость покупатель становится собственником недвижимого имущества перед третьими лицами. Исполнение договора до момента государственной регистрации не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (ч. 2 ст. 551 ГК).
На практике может возникнуть ситуация, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности. В данной ситуации суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (ч. 3 ст. 551 ГК). При этом у стороны, уклоняющейся от государственной регистрации, возникает обязанность по возмещению другой стороне убытков, вызванных задержкой регистрации.
Следует отметить, что сам договор не нуждается даже в нотариальном удостоверении. По раннее действовавшему законодательству до 1995 г. договор продажи жилого дома или его части требовал квалифицированной (нотариальной) формы (ст. 239 ГК РСФСР 1964 г.). В настоящее время эту процедуру заменила государственная регистрация перехода прав по договору купли-продажи недвижимости.
ГК отдельно предусматривает особенности продажи жилых помещений. В отличие от договора продажи недвижимости в целом договор продажи жилого помещения требует обязательного государственного регистрирования наряду с обязательной государственной регистрацией перехода прав на жилое помещение. Такой договор считается заключенным не с момента подписания, а с момента государственной регистрации (ст. 558 ГК).
Меню сайта