В новом ЖК за нанимателем жилого помещения по договору социального найма среди прочих прав законодатель сохранил право на обмен жилыми помещениями, но существенно его ограничил.
Если раньше наниматель вправе был произвести обмен занимаемого по договору социального найма жилого помещения не только с другими нанимателями, но и на помещение, находящееся в собственности другого гражданина, либо на квартиру в жилищно-строительном кооперативе, то с 1 марта 2005 г. обмен жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, возможен только на жилое помещение, занимаемое другим нанимателем также по договору социального найма.
Как и раньше, закон предусматривает два варианта обмена: «добровольный» — когда все наниматели обмениваемых жилых помещений и проживающие с ними члены их семей, в том числе отсутствующие или бывшие члены семьи, но сохраняющие право на проживание, предоставили письменное согласие на обмен; и «принудительный» — когда нет такого согласия хотя бы от одного из указанных лиц и заинтересованные в обмене наниматель либо член его семьи вправе потребовать обмена в судебном порядке.
Требования о принудительном обмене рассматриваются судом в исковом производстве с привлечением к участию в деле всех лиц, участвующих в обмене, наймодателей всех обмениваемых жилых помещений, а в случае наличия среди участников обмена несовершеннолетних, недееспособных либо ограниченно дееспособных — с привлечением органов опеки и попечительства, которые обязаны следить за соблюдением жилищных прав и законных интересов таких граждан.
Предварительное согласие органа опеки и попечительства на обмен является обязательным (см. п. 2 ст. 37 ГК, п. 3 ст. 60 СК). Причем такое согласие указанный орган вправе не давать, если при обмене будут нарушены права или законные интересы несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных лиц. Предварительное согласие органа опеки и попечительства необходимо, естественно, и при «добровольном» обмене.
Для решения вопроса о согласии либо отказе в согласии на обмен закон устанавливает для органа опеки и попечительства срок 14 рабочих дней. Органы опеки и попечительства при этом руководствуются Федеральным законом РФ от 21 декабря 1996 г. № 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» и письмом Минобразования РФ от 9 июня 1999 г. № 244/26-5 «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних».
Разрешая спор о принудительном обмене, суд должен учитывать все заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемых жилых помещениях. К законным интересам, несомненно, относится размер предоставляемого жилого помещения, наличие коммунальных удобств.
Наниматели, желающие произвести обмен занимаемых по договору социального найма жилых помещений, должны заключить соответствующий письменный договор.
Этот договор, подписанный всеми участвующими в обмене нанимателями, представляется каждому из наймодателей с приложением к нему письменных заявлений о согласии на обмен всех членов семьи нанимателей и, в необходимых случаях, решения о согласии органа опеки и попечительства.
Наймодатель обязан принять решение о согласии на обмен либо отказе в этом в течение 10 рабочих дней. Право на отказ в выдаче согласия на обмен наймодатель имеет только в случаях, когда ЖК прямо запрещает обмен, а именно, если:
- к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или изменении договора социального найма жилого помещения;
- право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
- обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
- принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
- принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в нем;
- в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной их тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в перечне, определяемом Правительством РФ для признания гражданина нуждающимся в жилом помещении. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован нанимателем в судебном порядке.
Договор об обмене жилых помещений после согласования его со всеми наймодателями является основанием для расторжения существующих и заключения новых договоров социального найма, а значит, и для переселения лиц, участвовавших в обмене.
Договор обмена, как и любая гражданско-правовая сделка, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным ГК, для оспоримых и ничтожных сделок, в том числе в случае нарушения требований, установленных жилищным законодательством для обмена.
При этом ЖК не устанавливает (как это было ранее) специальных сроков исковой давности, поэтому применяются установленные ГК общие сроки давности: для признания недействительной оспоримой сделки — один год; для применения последствий недействительности ничтожной сделки - три года (ст. 181 ГК).
Меню сайта