ЖК РСФСР (ст. 84) разрешал переустройство и перепланировку жилого помещения «только в целях повышения благоустройства квартиры», не расшифровывая этого понятия.
Новый ЖК предоставляет право собственнику или с согласия собственника нанимателю жилого помещения производить его переустройство или перепланировку по своему усмотрению, однако с соблюдением установленных ЖК требований.
ЖК ввел понятия переустройства и перепланировки (ст. 25).
Переустройство представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, а перепланировка — изменение конфигурации помещения, если это требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.
Таким образом, при решении вопроса, являются ли предполагаемые работы перепланировкой или переустройством, следует исходить в первую очередь из того, потребуют ли они внесения изменений в технический паспорт.
Для проведения переустройства и (или) перепланировки требуется предварительное их согласование с органами местного самоуправления. Положительное решение этого органа является единственным основанием для проведения переустройства и (или) перепланировки.
Для получения согласования заявитель (кроме заявления, форма которого утверждается Правительством РФ) должен представить: правоустанавливающие документы на жилое помещение; технический паспорт жилого помещения;
проект переустройства (перепланировки), подготовленный и оформленный организацией, имеющей соответствующую лицензию;
заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости переустройства (перепланировки), если само помещение либо здание, в котором оно расположено, является памятником архитектуры, истории или культуры. Если переустройство и (или) перепланировка планируются в помещении, занимаемом гражданами по договору социального найма, заявитель (наниматель) должен, во-первых, быть уполномочен наймо-дателем на подачу заявления, а во-вторых, — представить письменное согласие всех проживающих с ним членов семьи (в том числе временно отсутствующих). За несовершеннолетних членов семьи согласие должны давать их законные представители (родители, опекуны, попечители).
Отказ заявителю возможен в случаях, если в соответствующий орган не представлены определенные ст. 26 ЖК документы либо если проект переустройства (перепланировки) не соответствует требованиям законодательства.
Отказ либо нарушение органом местного самоуправления установленных ЖК сроков принятия решения по согласованию могут быть обжалованы в суд, причем в порядке, предусмотренном гл. 25 ЖК, регулирующей производство по делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органов местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего.
Переустройство (перепланировка) жилого помещения, проведенная при отсутствии решения о согласовании либо с нарушением проекта, считается самовольной, а допустившие это собственник либо наниматель обязаны привести помещение в первоначальное состояние в порядке и сроки, установленные уполномоченным органом.
Неисполнение этого требования дает право органу местного самоуправления предъявить к нарушителю-собственнику иск с требованием о продаже жилого помещения с публичных торгов и выплате собственнику вырученных средств за вычетом расходов на исполнение Судебного решения с возложением на нового собственника обязанности по приведению помещения в прежнее состояние, а к нарушителю-нанимателю — иск о расторжении договора найма и выселении. В последнем случае обязанность по приведению помещения в прежнее состояние возлагается на наймодателя.
При рассмотрении данного вида исков в отношении нанимателей следует учитывать правила, установленные п. 2 ст. 687 ГК, в том числе право нанимателя на отсрочку исполнения решения о расторжении договора найма.
Собственник или наниматель, осуществившие самовольную перепланировку (переустройство), к которым предъявлены указанные выше иски, вправе предъявить встречный иск о сохранении жилого помещения в переустроенном (перепланированном) состоянии. Возможно и самостоятельное предъявление ими такого иска.
Суд может удовлетворить такое требование, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо не создается угроза их жизни и здоровью. Речь может идти как о правах проживающих в этом помещении лиц (например, если уменьшается жилая площадь), правах лиц, занимающих смежные помещения либо владеющих ими (например, при работах, связанных с местами общего пользования, общими инженерными коммуникациями и т.п.), а также о правах и интересах неопределенного круга лиц (например, устройство балкона, создающего угрозу жизни или здоровью пешеходов).
Меню сайта