Понятие договора социального найма было введено 1 марта 1996 г. ГК (ст. 672), а правоотношения по договору социального найма регулируются гл. 8 ЖК, а также ст. 674, 675, 678, 680 и п. 1-3 ст. 685 ГК и другими нормами ГК, регулирующими вопросы найма жилого помещения, если они не противоречат ЖК.
В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются только по договорам социального найма, только гражданам РФ (если иное не установлено международным договором) и только признанным нуждающимися в жилом помещении и малоимущими (если речь идет о муниципальном фонде) и иным нуждающимся, категории которых установлены законом РФ либо законом субъекта РФ (если жилое помещение относится к жилищному фонду РФ или субъекта РФ).
Основанием к заключению договора социального найма является административный акт — решение уполномоченного органа власти или местного самоуправления о предоставлении конкретного жилого помещения гражданину и членам его семьи.
Договор является бессрочным и должен быть заключен в письменной форме.
Правительство РФ, в соответствии с возложенной на него ст. 63 ЖК обязанностью, постановлением от 21 мая 2005 г. № 315 утвердило Типовой договор социального найма жилого помещения. Договоры, заключенные до вступления в силу настоящего постановления, переоформлению не подлежат.
По договору социального найма наймодатель (собственник либо уполномоченное им лицо) обязуется бесплатно передать гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК. Жилое помещение (предмет договора ) должно быть изолированным и отвечать предъявляемым к нему требованиям.
В договоре не могут содержаться какие-либо не установленные ЖК ограничения для нанимателя либо его обязанности.
Изменение оснований и условий, дающих гражданину право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием для расторжения этого договора, т.е. нельзя расторгнуть договор социального найма, если гражданин перестал быть неимущим либо приобрел другое жилое помещение.
Не допускается расторжение либо изменение договора при переходе права собственности, права хозяйственного ведения либо оперативного управления жилым помещением.
Наймодатель, со своей стороны, обязан выполнять следующее: передать нанимателю жилое помещение, свободное от прав третьих лиц;
принимать участие в содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, где расположено жилое помещение; осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;* обеспечить нанимателю необходимые коммунальные услуги; предоставить нанимателю по его заявлению жилое помещение меньшего размера взамен занимаемого;
заключить по требованию нанимателя договор о передаче жилого помещения в собственность (это правило действует до 1 января 2007 г. для договоров, заключенных до 1 марта 2005 г., и с соблюдением установленных правил приватизации); предоставить нанимателю другое жилое помещение на время проведения капитального ремонта дома;
предоставить нанимателю другое благоустроенное помещение, если занимаемое нанимателем помещение подлежит сносу, переводу в нежилое либо признано непригодным для проживания. Наймодатель вправе требовать от нанимателя своевременной оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги, в судебном порядке — расторжения договора в случаях невнесения платы в течение более 6 месяцев, в случае использования жилого помещения не по назначению, его разрушения или повреждения, систематического нарушения нанимателем прав и законных интересов соседей, невыполнения нанимателем решения о приведении самовольно перепланированного (переоборудованного) помещения в прежнее состояние.
Наймодатель вправе запретить нанимателю заключение договора поднайма, вселение временных жильцов или граждан в качестве членов семьи нанимателя (кроме супругов, детей и родителей), если будет нарушена учетная норма (в некоторых случаях — норма предоставления) жилой площади.
Наниматель имеет право:
- пользоваться кроме предоставленного ему жилого помещения общим имуществом многоквартирного дома (коммунальной квартиры), где расположено жилое помещение;
- вселять в помещение членов своей семьи и иных лиц с соблюдением требований ЖК и внесением соответствующих изменений в договор социального найма;
- с согласия наймодателя сдавать жилое помещение в поднаем либо, уведомив наймодателя, поселять безвозмездно временных жильцов (на срок не более 6 месяцев);
- с согласия соответствующих наймодателей осуществлять обмен занимаемого им жилого помещения на другое жилое помещение, занимаемое также по договору социального найма. Следует отметить, что с 1 марта 2005 г. нанимателями утрачено право обмена жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, на жилые помещения, входящие в другой фонд (на праве собственности, на праве коммерческого найма);
- требовать предоставления жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого;
- требовать от наймодателя своевременного капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, предоставления коммунальных услуг.
В случае нарушения наймодателем этих обязанностей, наниматель вправе по своему выбору требовать либо уменьшения платы за жилье, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения или общего имущества, либо возмещения убытков. К обязанностям нанимателя ЖК относит:
своевременную оплату жилого помещения и коммунальных услуг; проведение текущего ремонта и поддержание жилого помещения в надлежащем состоянии, обеспечение его сохранности; использование жилого помещения по назначению. Наймодатель и наниматель обладают также другими правами и несут другие обязанности, предусмотренные ЖК РФ.
Равными правами и обязанностями наряду с нанимателем обладают члены его семьи, указанные в договоре социального найма.
Солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма, несут наниматель и дееспособные члены его семьи.
К членам семьи нанимателя ст. 69 ЖК относит совместно с ним проживающих супруга, родителей и детей нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя, если он их вселил как членов семьи и ведет с ними общее хозяйство. В судебном порядке в исключительных случаях могут быть признаны членами семьи нанимателя и иные лица.
Порядок вселения нанимателем членов своей семьи различен в зависимости от степени родства и возраста вселяемого.
Так, на вселение супруга, родителей и взрослых детей согласия наймодателя не требуется, но требуется письменное согласие всех имеющих право на проживание членов семьи нанимателя. Причем, в отличие от ранее существовавшего правила (ч. 1 ст. 54 ЖК РСФСР), когда такое согласие давали только совершеннолетние, нынешний закон для несовершеннолетних не делает исключения. В соответствии с нормами ГК о дееспособности граждан от имени и в интересах малолетних (до 14 лет) и признанных недееспособными совершеннолетних согласие оформляется их законными представителями (родителями, опекунами), а несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет и ограниченно дееспособные должны давать согласие самостоятельно с письменного согласия их законных представителей (родителей, попечителей).
При вселении других членов семьи кроме письменного согласия указанных выше лиц необходимо согласие наймодателя, который вправе отказать в нем, если при вселении новых членов семьи размер общей площади жилого помещения, приходящегося на каждого проживающего, будет меньше учетной нормы.
Без чьего-либо согласия разрешено вселение несовершеннолетних детей к родителям.
В тех случаях, когда вселение члена семьи не требует согласия наймодателя, наниматель обязан своевременно информировать об этом наймодателя с целью внесения изменений в договор социального найма.
Бывший член семьи нанимателя, который продолжает проживать в жилом помещении, сохраняет свои права наравне с нанимателем и другими членами его семьи. Но по обязательствам, вытекающим из договора найма, он отвечает уже не солидарно, а самостоятельно.
Права и обязанности по договору социального найма сохраняются за нанимателем и членами его семьи (а также бывшими членами семьи), если кто-либо из них или все вместе временно отсутствуют в занимаемом по договору найма жилом помещении.
Закон не разъясняет понятие «временное отсутствие», не ограничивает его по сроку, не связывает сохранение прав и обязанностей по Договору с причинами отсутствия. Систематическое толкование ст. 71 и ч.3 ст. 83 ЖК, говорящих о том, что в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма считается расторгнутым, позволяет сделать вывод о том, что «временным» закон считает любое, даже длительное отсутствие, но не связанное с переменой места жительства.
Меню сайта