Адвокат Кузьмин Алексей Валерьевич
Адрес: 443063, Россия, Самара, ул. Вольская, 70, офис 3.
Телефоны: ☎️ +7 927 262-06-56; +7 927 723-92-13; +7 846 228-75-96.
Электронная почта 📩 «Задать вопрос адвокату».
Статьи
Меню сайта


Категории раздела
Помощь адвоката [164]
Помощь юриста [63]
Автоюрист [67]
Юридическая литература [452]
Законодательство [10]
Постановления Пленума [23]
Обзоры судебной практики [0]


Статистика


Поиск


· RSS 25.05.2020, 01:25
Главная » Статьи » Юридическая литература

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.

Как ГК, так и ЖК закрепили среди прочих прав нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, право заключать договор поднайма.
По договору поднайма наниматель передает поднанимателю в пользование либо часть занимаемого им помещения, либо все жилое помещение, если сам наниматель и члены его семьи временно отсутствуют.
Закон не запрещает, как в случае с договором найма, передавать в поднаем «часть» жилого помещения, в том числе и неизолированную.
Поднанимателями могут быть только физические лица, которые не приобретают в результате вселения самостоятельного права пользования жилым помещением, а ответственность по договору найма перед наймодателем несет наниматель, даже в случае передачи поднанимателю всего жилого помещения на время своего отсутствия.
Согласие наймодателя на заключение договора поднайма является обязательным. Нельзя заключить договор поднайма также без письменного согласия членов семьи нанимателя, включенных в договор найма, а также (если в поднаем сдается комната в коммунальной квартире) без письменного согласия всех проживающих в квартире как по договорам найма, так и на праве собственности граждан и членов их семей.
Запрещается поднаем, если в этом жилом помещении проживает либо в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, перечень которых утверждается Правительством РФ, а также в других предусмотренных законом случаях, например, если общая площадь на одного проживающего составит менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — нормы предоставления.
Для договора поднайма закон установил обязательную письменную форму, обязательное указание в договоре лиц, вселяемых в жилое помещение с поднанимателем, а также передачу одного экземпляра договора наймодателю.
Срок договора поднайма определяется сторонами, а если он не установлен, считается, что договор заключен на один год.
Договор поднайма является возмездным. Размер, порядок, условия и сроки оплаты определяются по соглашению сторон в самом договоре и не ограничены, как это было ранее, размером оплаты, установленной для нанимателя договором социального найма.
Возмездность договора поднайма влечет за собой для нанимателя, сдавшего жилое помещение в поднаем, обязанность декларировать свои доходы, полученные от поднайма и уплачивать соответствующие налоги.
По истечении срока договора поднайма он считается прекращенным, причем, если срок договора не установлен, он, как уже отмечалось, считается равным одному году. Однако в этом случае о прекращении договора сторона — инициатор прекращения обязана известить другую сторону не позднее чем за три месяца.
Расторгается договор поднайма по соглашению сторон либо при невыполнении поднанимателем условий договора, а также в случае нарушения поднанимателем либо членом его семьи правил пользования жилым помещением, прав и законных интересов нанимателя или соседей.
Прекращение либо расторжение договора поднайма являются основаниями для выселения поднанимателей в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения, если они добровольно отказываются освободить занимаемое помещение.
Следует отметить, что Ж К установил соответствующую процедуру, предшествующую предъявлению нанимателем иска к поднанимателю о расторжении договора поднайма и выселении вследствие нарушения поднанимателем правил пользования жилым помещением либо систематического нарушения им прав и законных интересов соседей.
Наниматель должен предупредить поднанимателя о необходимости устранения допущенных им нарушений, а в случае нарушения либо порчи жилого помещения — назначить поднанимателю разумный срок для проведения ремонта. И только в случае продолжения незаконных действий либо невыполнения без уважительных причин требований о проведении ремонта, наниматель вправе будет обратиться в суд с иском о расторжении договора поднайма и выселении поднанимателя.
Эту процедуру не следует рассматривать как обязательную досудебную, без соблюдения которой иск не будет принят судом, однако удовлетворение иска будет непосредственно связано с соблюдением нанимателем перечисленных законом условий, гарантирующих соблюдение прав поднанимателя и проживающих с ним граждан.
Толкование норм ЖК о договоре поднайма позволяет сделать вывод о том, что инициатором расторжения договора поднайма и истцом по иску о выселении поднанимателя может быть только наниматель, однако у наймодателя — собственника жилого помещения также есть законные способы воздействия на ситуацию, при которой поднаниматель нарушает правила пользования жилым помещением, разрушает либо портит его.
Во-первых, это закрепленное в ст. 305 ГК право собственника на предъявление требований к любому лицу об устранении всяких нарушений его права, хотя бы и не связанных с лишением владения.
Во-вторых, это право наймодателя на расторжение договора социального найма и выселение нанимателя в случае разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, в том числе поднанимателей.
Поднанимателей следует отличать от временных жильцов, право на вселение которых с согласия членов семьи имеет наниматель. Наймодатель о вселении временных жильцов только уведомляется, однако он имеет право запретить их проживание, если при их вселении общая площадь на каждого проживающего в отдельной квартире составит менее учетной нормы, а в коммунальной квартире —нормы предоставления.
Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев.
Наниматель не вправе получать (либо взыскивать) плату с временных жильцов за их проживание, так как закон определяет эти отношения как безвозмездные, но вправе получить возмещение понесенных им расходов (например, за пользование коммунальными услугами).
Временные жильцы не обладают самостоятельным правом на предоставленное им жилое помещение и могут быть выселены без предоставления другого жилья по истечении срока проживания либо, если такой срок не согласован, через семь дней со дня предъявления соответствующего требования заинтересованной стороной.
Рейтинг 5.0 из 5. Голосов: 100
Категория: Юридическая литература | Добавил: kuzmin (05.01.2014)
Просмотров: 1691 | Рейтинг: 5.0/100